分析：胜诉！未签订协议的房屋拆迁补偿纠纷不属于民事诉讼！

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　　近日，广东华宪润科律师事务所律房律地团队代理的一宗旧村改造房屋拆迁补偿纠纷案件，赢得一审完胜的裁判结果。这是2021年12月7日广东省高级人民法院发布《关于明确"三旧"改造房屋拆迁补偿有关纠纷受理问题的通知》（粤高法〔2021〕126号，下称126号文）后旧村庄改造房屋拆迁补偿纠纷司法判决第一案。北京房屋拆迁多少钱一平米https://www.zaimingchaiqian.com/news/23083北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　一、126号文主要内容

　　126号文字少事大，自发布之日起，便在旧改圈中引起轩然大波，因其打开了旧改动迁纠纷的可诉之门。去年住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》无疑给广州市“三旧”改造工作投下一颗重型炸弹，因前期快速拆迁引起“三旧”改造补偿纠纷案件急剧增加。

　　实践中，“三旧”改造的拆迁补偿纠纷究竟属于行政诉讼还是民事诉讼，各地法院适用规则并不一致，同时导致了司法裁判的矛盾。如：1、(2020)粤01民终8408号《民事裁定书》针对案涉旧村改造项目，广州市中级人民法院认为：“签订土地、房屋征收征用补偿协议，是行政机关履行补偿法定职责的方式，属于行政行为，因此引发的争议，属于行政诉讼受案范围。集体土地上房屋征收与补偿协议的签订主体为村集体或房地产开发公司的，应视为受房屋征收部门委托签订合同，被拆迁人提起诉讼的，应当同时将房屋征收部门列为共同被告。”；2、（2020）粤行终1254号《行政裁定书》广东省高级人民法院则持相反观点，其认为涉案城中村改造属于村集体自主改造，被上诉人（区政府）并非《补偿安置协议》的签订主体，亦无证据显示签订协议的经济社系受被上诉人委托签订该协议，故上诉人请求被上诉人履行改造补偿安置职责，欠缺事实根据，不符合法定起诉条件，依法应予驳回。

　　126号文的发布给“三旧”改造的拆迁补偿纠纷司法受理渠道进行了定调，主要以签约为界线将该类纠纷的管辖权予以划分，明确以下三大类型案件的受理途径：

　　（一）已签约，走民事。根据126号文第二条，因房屋拆迁补偿协议所引发的纠纷，属于《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定>的决定的通知》（法〔2020〕347 号）中规定的"民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷"，法院应作为民事案件受理。

　　（二）未签约，行政处理前置。根据126号文第三条，未达成拆迁补偿协议所引发的补偿安置争议，应由批准改造或有批准权的行政机关先行解决，法院不予受理。此处的行政机关“先行解决”主要对应的是《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）第十六条和《广州城市更新条例》（征求意见稿）第四十六条明确的行政裁决以及行政调解的实施路径。

　　（三）未签约即拆房子，走行政。根据126号文第四条，经行政机关批准确定的改造主体（村集体经济组织或其他市场改造主体）在未与被拆迁人达成安置补偿协议情况下，强制拆除或采取其他手段毁损房屋所引发纠纷，作为行政案件处理。

　　二、本案审理概况

　　黄埔区某村三名村民作为原告，起诉开发商、村联社、村委会，要求三被告就其被城管部门强制拆除的房屋按照《某村旧村改造拆迁补偿安置方案》分别向三原告赔付拆迁补偿款及临迁费约120万元。三原告认为其建设的涉案房屋属于《某村旧村改造拆迁补偿安置方案》中应予补偿的房屋，因三被告没有及时对涉案房屋进行测量，出现没有数据的情况，该过错应该由三被告承担。庭审中，原被告均确认双方没有就案涉房屋签订拆迁补偿协议。

　　针对三原告的诉讼请求，律房律地团队认为原告的主张完全没有事实和法律依据，并在庭审时作出有力反击，主要理由如下：

　　首先，案涉房屋被强制拆除在前，旧村改造开展在后。相关证据显示，案涉房屋于2018年6月被城管部门认定为违法建设后被强制拆除。本案被告于2019年5月才正式开展旧村改造前期工作，拆除房屋与三被告无关，案涉房屋不应纳入旧村改造拆迁补偿安置范围。

　　其次，三原告诉请没有请求权基础。原告起诉要求赔付案涉房屋的拆迁补偿款及临迁费，没有明确是基于物权侵权还是合同纠纷。如果是基于物权侵权，经律房律地收集的相关证据显示，案涉房屋已被认定为违法用地、违法建设，原告对案涉房屋没有合法物权，且三被告也没有拆除案涉房屋的行为，三被告不存在物权侵权行为。如果是基于合同纠纷, 原被告之间未签订案涉房屋拆迁补偿协议，三被告没有支付任何补偿安置款项的义务。

　　第三，案涉房屋不符合拆补方案补偿条件。《某村旧村改造拆迁补偿安置方案》载明“符合本方案补偿条件的房屋，以2018年5月广州市城市规划勘测设计院出具的测绘数据且于2019年8月14日正式公示数据作为现状建筑量的补偿依据，经联社将对改造范围内所有建筑物的房屋合法权属证明进行核实。”第五条第(二)款明确规定“有效建基面积是指……具备合法权属证明文件，且未被政府部门认定为违法用地或违法建设的现状主体房屋的首层基地面积"。案涉房屋在测量工作开展前已被认定为违法建设而被强制拆除，因此没有测绘数据,且系违法用地、违法建设,不符合拆补方案补偿条件。任何人不因不法行为而获益，在庭审时，面对我方律师的质疑，原告无法举证证明其诉讼请求的计算依据，因此应承担不利后果。

　　最后，本案不属于民事诉讼受理范围。案涉房屋被并不是因旧村改造由三被告或者被告指定单位拆除的，而是被城管部门认定被违法建设后拆除的。本旧村改造项目系经行政机关批准依法开展的改造活动，原被告之间未就案涉房屋签订拆迁补偿安置协议，原被告之间不存在民事法律关系，如原告认为拆除房屋错误，应另循行政救济途径解决。

　　庭审前，律房律地团队与村集体、开发商充分沟通，通过走访项目以及相关行政部门收集充分的证据，形成完整的证据链条，向主审法官提供相关证据以及广州开发区城市更新局的穗开更新〔2019〕49号《广州开发区城市更新局关于印发<广州市黄埔区广州开发区(九龙片区除外)旧村改造补偿安置方案(模板)>和<广州市黄埔区九龙片区旧村改造补偿安置方案(模板)>的通知》等资料，向法庭表明我方坚定的答辩立场。

　　在律房律地团队以及被告共同努力之下，法庭根据本案查明的事实，采纳了我方主张的事实和理由，认为涉案房屋位于广州开发区城市更新局印发《广州市黄埔区九龙片区旧村改造补偿安置方案(模板)的通知》中的旧村改造项目地块范围内，双方当事人是对涉案房屋的拆迁产生纠纷,纠纷本质上属于城中村改造拆迁而产生的纠纷，且双方当事人对涉案房屋的拆迁补偿未达成一致意见，不属于普通民事诉讼受案范围，依法作出驳回原告起诉的裁定。

　　三、律房律地评析

　　远离具体案件抽象地阅读法律条文，似乎一切都是明确无误的。但结合具体案件事实，似乎许多法律条文又都是模棱两可、模糊不清的。事实上，诉讼或仲裁的过程，不仅仅是理解和适用法律条文的过程，更是辨识和认定事实细节的过程，从律师的角度看，就是收集、编辑、解读证据的过程。这个过程，不仅需要法律专业人员，也需要相关领域的专家参与，才能真正精准读取证据信息、还原案件事实、科学合理理解与适用法律条文。

　　不同的案件，案情千差万别，没有普适性的诉讼策略可以套用；同样的案情，不同专业程度与专业背景的人士来解读，可能会有截然不同的诉讼策略，但最优的策略只有一个。多年来，律房律地致力于政策与法律融合解读、法律与技术综合运用，构建房地疑难复杂问题专业的综合解决平台，形成了一支集法律、规划、评估、测算、财税等多专业、多领域优秀专家于一体的强大团队。在争议解决方面，在全面总结近70个旧改服务项目经验的基础上，凭借丰富的诉讼经验，从证据收集、编排、解读，到具体事实细节的辨别认定，再到法律政策条文的理解与适用，对城市更新纠纷案件分门别类，个性化设计诉讼策略，最大限度依法维护委托人的合法权益。